Préavis et séparation : qui donne congé, qui paie le loyer ?

En bref : tout dépend de votre statut. Mariés, vous êtes tous deux titulaires du bail (article 1751 du Code civil) et celui qui part reste tenu du loyer jusqu'à la transcription du divorce (Cass. 3e civ., 2 février 2000). Concubins cosignataires, celui qui part est libéré au plus tard six mois après la fin de son préavis (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Victime de violences, vous bénéficiez d'un préavis d'un mois et d'une fin de solidarité sur justificatif (articles 15-I et 8-2).

Une séparation ne réduit pas le préavis en elle-même : il reste de 3 mois en location vide et d'un mois en meublé ou en zone tendue (voir préavis 1 mois ou 3 mois). Ce qui change, c'est la question de savoir qui est locataire et jusqu'à quand chacun paie.

Qui est locataire ? Les quatre situations

Couple marié

Le bail du logement qui sert effectivement d'habitation aux deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre (article 1751 du Code civil), quel que soit le régime matrimonial, même si un seul a signé et même si le bail a été conclu avant le mariage. Les époux sont en outre solidaires des dettes d'entretien du ménage (article 220), dont le loyer.

La Cour de cassation en tire une conséquence nette : les époux restent cotitulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil, et donc solidaires du loyer, même quand l'un d'eux a donné congé et que leur séparation a été portée à la connaissance du bailleur (Cass. 3e civ., 2 février 2000, n° 97-18.924). Le juge du divorce peut attribuer le droit au bail à l'un des époux (article 1751, alinéa 2).

Couple pacsé

Les partenaires de PACS sont cotitulaires s'ils ont tous deux signé le bail, ou s'ils en font la demande conjointe au bailleur (article 1751). Sinon, seul le signataire est locataire. Les partenaires sont par ailleurs solidaires des dettes contractées pour les besoins de la vie courante (article 515-4), ce que le bailleur peut invoquer pour les loyers de la période de vie commune.

Point souvent mal compris : un bail signé exclusivement par des partenaires pacsés au moment de sa conclusion n'est pas une colocation au sens de l'article 8-1 de la loi de 1989. Le plafond de six mois décrit ci-dessous ne s'applique donc pas : la clause de solidarité du bail joue selon ses termes, en principe jusqu'à la fin du bail en cours, sauf accord du bailleur.

Concubins cosignataires

Deux concubins qui ont signé le même bail sont des colocataires (article 8-1, I). Chacun peut donner congé seul. S'il y a une clause de solidarité, celle du partant, et celle de sa caution, prennent fin dès qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, VI). Sans clause de solidarité, il ne doit plus rien après la fin de son préavis : la solidarité ne se présume pas (article 1310 du Code civil).

Un seul signataire

Le concubin qui n'a pas signé n'est pas locataire et n'a aucune obligation envers le bailleur. Si c'est lui qui part, il n'a aucune démarche à faire. Si c'est le signataire qui part en donnant congé, le bail prend fin à l'expiration du préavis, pour tout le monde : celui qui reste doit partir ou négocier un nouveau bail. Si le signataire part sans donner congé, le bail continue au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an, et du partenaire pacsé sans condition de durée (article 14 de la loi de 1989).

Donner congé seul : ce que ça change

Chaque cotitulaire peut donner congé sans l'accord de l'autre. Ce congé ne met fin au bail que pour lui : l'autre reste locataire, aux mêmes conditions. Le bailleur ne peut pas exiger que les deux signent la lettre si un seul part. Pour que le bail prenne fin entièrement, il faut en revanche que chacun donne congé, par une lettre commune signée des deux ou par deux lettres.

Le préavis se calcule comme pour tout congé, à compter de la réception de la lettre : utilisez le simulateur de préavis ou la méthode de calcul de la date de fin. Les règles propres aux colocations (quote-part, dépôt de garantie, remplaçant) sont détaillées dans notre guide du préavis en colocation.

Violences au sein du couple : préavis d'un mois et fin de la solidarité

Deux textes protègent la victime, avec des conditions différentes.

• Préavis réduit à un mois (article 15-I, 3° bis). Il s'applique au locataire qui bénéficie d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, pour des violences au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui. Le motif est indiqué et justifié dans la lettre de congé.

• Fin de la solidarité (article 8-2, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018). La victime qui quitte le logement en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection préalablement notifiée à l'autre membre du couple, ou d'une condamnation pénale de ce dernier datant de moins de six mois. Sa solidarité, et celle de sa caution, prennent fin le lendemain de la première présentation de ce courrier, pour les dettes nées à compter de cette date.

Les conditions de l'article 8-2 sont plus étroites que celles du 3° bis : des poursuites en cours suffisent pour le préavis réduit, pas pour la fin de la solidarité. En cas de danger, appelez le 17 ; le 3919 (Violences Femmes Info) est gratuit et anonyme.

Modèle de congé pour un cotitulaire

Pour la structure d'une lettre de préavis classique, voir aussi le modèle de lettre de préavis 3 mois.

Tableau récapitulatif

Ces règles se combinent : un couple marié dont l'un est victime de violences relève à la fois de l'article 1751 et de l'article 8-2. En cas de doute sur votre situation, l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement.

Quand vous êtes prêt à envoyer votre congé, l'envoi recommandé électronique conforme eIDAS, opéré par AR24, notre partenaire d'envoi, vous donne une preuve de réception datée, qui fixe le point de départ de votre préavis.