Le bailleur refuse votre préavis réduit : quels recours ?

Le bailleur doit-il accepter mon préavis réduit ?

Non, son accord n'est pas nécessaire : le préavis d'un mois s'applique de plein droit dès que vous remplissez les conditions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte prévoit neuf situations, parmi lesquelles la zone tendue, le premier emploi, la mutation, la perte d'emploi, l'état de santé constaté par un certificat médical et le bénéfice du RSA ou de l'AAH. Le bailleur n'a ni à donner son accord, ni à valider votre motif.

Une seule exigence pèse sur vous : selon l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ». À défaut, le préavis reste de trois mois. Le délai d'un mois court ensuite à compter de la réception de votre lettre par le bailleur : un recommandé qu'il ne retire pas ne fait pas courir le préavis, comme l'explique notre article sur la jurisprudence du recommandé non retiré.

Dans quels cas le refus du bailleur est-il fondé ?

Le refus du bailleur est fondé quand une condition de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 manque : le préavis est alors de trois mois. Les cas les plus fréquents sont les suivants :

• la lettre de congé ne mentionne pas le motif de réduction ;
• le motif exige un justificatif, et celui-ci n'était pas joint à la lettre lors de l'envoi ;
• le motif invoqué n'existe pas dans la loi : un logement indécent ou un diagnostic de performance énergétique classé F ou G ne réduisent pas le préavis ;
• le logement est situé dans une commune qui ne figure pas sur la liste des communes en zone tendue.

Si l'une de ces situations vous concerne, contester la durée de trois mois a peu de chances d'aboutir. Avant toute démarche, faites vérifier votre dossier par l'ADIL de votre département, dont les consultations juridiques sont gratuites.

Le bailleur peut-il exiger un autre justificatif ?

Non, le bailleur ne peut pas ajouter de condition à la loi : l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 demande seulement que le motif soit précisé et justifié dans la lettre de congé. Pour la zone tendue, la Cour de cassation a jugé que mentionner l'adresse du logement et réclamer le préavis réduit en visant la loi suffit à préciser et à justifier le motif (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891). Aucun document supplémentaire n'est donc nécessaire.

Pour l'état de santé, l'article 15-I exige un certificat médical constatant que votre état justifie un changement de domicile ; il ne prévoit pas la communication d'un diagnostic. Pour une mutation ou un premier emploi, l'attestation de l'employeur ou le contrat de travail sont les justificatifs habituels. Le cas du certificat médical contesté est traité en détail dans le propriétaire refuse mon certificat médical.

Comment répondre à un bailleur qui refuse mon préavis réduit ?

Répondez par écrit, en rappelant le texte, la date de réception de votre congé et la date de fin de préavis qui en découle. Un échange écrit fixe la position de chacun et servira de preuve si le désaccord continue. Joignez une copie de votre lettre de congé, du justificatif envoyé avec elle et de la preuve de réception.

Envoyez cette réponse par un moyen qui prouve la date de réception. Si vous devez refaire la lettre de congé elle-même, reprenez les mentions du modèle de lettre de préavis 1 mois.

Quels recours gratuits avant d'aller en justice ?

Deux démarches gratuites peuvent régler le litige sans juge : la commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice (Service-Public.fr). La commission est compétente pour « les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l'article 15 », ainsi que pour ceux qui portent sur le dépôt de garantie (article 20 de la loi du 6 juillet 1989). Composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires, elle rend un avis dans les deux mois de sa saisine ; faute d'accord, cet avis peut être transmis au juge.

Le conciliateur de justice est bénévole et son intervention est gratuite (Service-Public.fr). Pour une demande en paiement de 5 000 € ou moins, l'article 750-1 du code de procédure civile impose, sauf exceptions, de tenter une conciliation menée par un conciliateur de justice, une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge, sous peine d'irrecevabilité de la demande.

Avant d'engager l'une ou l'autre de ces démarches, l'ADIL de votre département peut vérifier gratuitement que votre congé remplit les conditions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

Quand saisir le juge, et lequel ?

Si la conciliation échoue, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui connaît des actions dont un bail d'habitation est « l'objet, la cause ou l'occasion » (article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire). En pratique, c'est souvent le locataire qui agit, pour obtenir le remboursement des loyers payés en trop ou la restitution du dépôt de garantie retenu.

Vous avez trois ans pour agir : toutes les actions dérivant d'un bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits qui fondent votre demande (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Conservez tous vos échanges écrits avec le bailleur jusqu'à la fin de ce délai.

Que risque le bailleur qui refuse à tort ?

Le bailleur qui retient à tort votre dépôt de garantie doit le restituer, majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il ne peut déduire du dépôt que des sommes restant dues et dûment justifiées : retenir deux mois de loyer pour un préavis qui n'en devait qu'un ne l'est pas. Le délai de restitution est d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon. Les démarches sont détaillées dans dépôt de garantie non restitué : délais et recours.

Le bailleur peut aussi être condamné à des dommages-intérêts s'il a agi de mauvaise foi. Le 11 janvier 2024, la Cour de cassation a validé la condamnation d'un bailleur propriétaire de plusieurs logements dans la commune, qui ne pouvait ignorer qu'elle était en zone tendue : sa locataire avait dû payer un double loyer pendant deux mois (Cass. 3e civ., n° 22-19.891).

Dois-je payer trois mois de loyer en attendant ?

Non : si votre motif est valable et justifié dans la lettre de congé, vous ne devez le loyer et les charges que pendant un mois (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Payer au-delà, c'est avancer des sommes que vous devrez ensuite réclamer au bailleur.

Ne payez jamais « pour avoir la paix » sans écrit. Si vous préférez payer pendant le litige, joignez à chaque paiement un courrier précisant que vous payez sous réserve de vos droits, que vous contestez la durée de trois mois et que vous en demanderez le remboursement. Sans ce courrier, le bailleur pourra soutenir que vous avez accepté un préavis de trois mois.

Le risque inverse existe aussi : si le juge estime que votre motif n'était pas justifié dans la lettre de congé, le préavis est de trois mois et les loyers correspondants restent dus (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). C'est pourquoi la vérification du dossier passe avant tout bras de fer.

Votre congé n'est pas encore parti ? La date de réception fixe le point de départ du préavis : l'envoi recommandé électronique conforme eIDAS, opéré par AR24, notre partenaire d'envoi, en fournit une preuve datée. Pour préparer et envoyer votre lettre, voir notre page lettre de préavis logement.