L'état des lieux de sortie est l'étape qui détermine si vous récupérez votre dépôt de garantie en intégralité — ou si des retenues sont pratiquées. Mal préparé, il peut vous coûter plusieurs centaines d'euros. Bien préparé, il se passe en moins d'une heure et vous permet de partir sereinement. Voici tout ce que vous devez savoir pour aborder cette étape sans mauvaise surprise.
En résumé : l'état des lieux de sortie est un document contradictoire établi entre le locataire et le propriétaire au moment de la restitution des clés. Il compare l'état du logement à l'entrée et à la sortie. Seules les dégradations imputables au locataire — et non la vétusté normale — peuvent faire l'objet de retenues sur le dépôt de garantie.
Qu'est-ce que l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie est un document officiel qui décrit l'état du logement au moment où vous le quittez et le comparez avec l'état des lieux d'entrée établi lors de votre arrivée. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 mars 2016 qui en définissent le contenu obligatoire.
Ce document est contradictoire : il doit être établi en présence du locataire et du propriétaire (ou de son représentant), et signé par les deux parties. Chacun en conserve un exemplaire.
C'est sur la base de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie que le propriétaire peut justifier des retenues sur le dépôt de garantie. Sans état des lieux d'entrée, il ne peut en principe pratiquer aucune retenue.
Quand se déroule l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit être réalisé le jour de la restitution des clés, soit à la date de fin de votre préavis. Il est fortement conseillé de le planifier avec votre propriétaire ou votre agence au moins une semaine à l'avance pour éviter tout désaccord de dernière minute sur la date.
Conseil pratique : planifiez l'état des lieux en matinée ou en début d'après-midi, dans de bonnes conditions de luminosité naturelle. Cela permet de détecter plus facilement les traces, rayures ou taches qui pourraient autrement passer inaperçues.
Si le propriétaire refuse de se présenter ou de mandater un représentant pour l'état des lieux de sortie, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour le réaliser unilatéralement. Les frais sont dans ce cas partagés entre le locataire et le propriétaire.
La vétusté : ce que le propriétaire ne peut pas vous facturer
C'est le point le plus important à comprendre avant l'état des lieux de sortie. La loi distingue deux types d'usure :
L'usure normale (vétusté), qui résulte de l'utilisation ordinaire du logement dans le temps : peinture qui se ternit, moquette légèrement foulée, joints de salle de bain qui jaunissent, petits accrocs de vie courante. Ces dégradations sont à la charge du propriétaire — il ne peut pas vous les facturer.
Les dégradations imputables au locataire, qui résultent d'une négligence, d'une mauvaise utilisation ou d'un accident : trou dans un mur non rebouché, brûlure sur un plan de travail, fenêtre cassée, moquette brûlée, carrelage fissuré. Ces dégradations peuvent faire l'objet de retenues sur le dépôt de garantie.
La grille de vétusté est un outil facultatif mais recommandé, souvent annexé au bail, qui définit par type d'équipement la durée de vie normale et le taux d'abattement applicable en fonction de l'ancienneté. Si votre bail ne prévoit pas de grille de vétusté, les tribunaux appliquent généralement les grilles indicatives établies par les accords collectifs de location.
Exemple concret : une peinture posée il y a 7 ans et légèrement jaunie ne peut pas vous être facturée en intégralité — sa durée de vie normale étant estimée à 7 ans, elle est considérée entièrement vétuste. En revanche, un trou dans le plâtre ou des graffitis sur les murs sont des dégradations imputables au locataire.
Checklist pièce par pièce
Voici les points de vérification à passer en revue lors de l'état des lieux de sortie. Utilisez cette checklist pour préparer votre départ et anticiper les éventuels désaccords.
Entrée et couloir
Peinture et revêtement mural : absence de trous, rayures profondes ou taches
Sol : état général, absence de rayures importantes ou de détérioration
Porte d'entrée : fermeture correcte, serrure fonctionnelle, pas de traces d'effraction
Sonnette ou interphone : fonctionnement vérifié
Boîte aux lettres : remise des clés correspondantes
Salon et chambres
Peinture et murs : absence de trous non rebouchés, de taches ou de traces importantes
Plafond : absence de traces d'humidité, de fissures récentes ou de dégradations
Sol (parquet, carrelage, moquette) : absence de rayures profondes, brûlures, taches persistantes
Fenêtres et volets : vitres intactes, mécanismes d'ouverture et de fermeture fonctionnels
Placards et rangements : portes et charnières en état, intérieur propre
Prises électriques et interrupteurs : fonctionnels et en état
Luminaires : ampoules présentes et fonctionnelles (si fournis à l'entrée)
Radiateurs : fonctionnement vérifié, absence de fuites
Cuisine
Plan de travail : absence de brûlures, fissures ou taches persistantes
Plaques de cuisson ou gazinière : propreté, fonctionnement de chaque feu
Four : propre, fonctionnel
Hotte : propre, fonctionnelle, filtres en état
Réfrigérateur / congélateur (si fournis) : propres, dégivrés, fonctionnels
Lave-vaisselle (si fourni) : propre, fonctionnel
Évier : absence de fissures ou de colmatage, robinetterie fonctionnelle
Placards : portes en état, intérieur propre
Carrelage mural : absence de fissures ou de décollement
Salle de bain et WC
Douche / baignoire : absence de fissures ou éclats, joints en état acceptable
Robinetterie : fonctionnelle, absence de fuites
Lavabo : absence de fissures, siphon fonctionnel
WC : chasse d'eau fonctionnelle, absence de fissures, lunette et couvercle présents
Miroir (si fourni) : intact
Carrelage : absence de fissures ou décollement
VMC / aération : fonctionnelle
Extérieurs (balcon, terrasse, jardin)
Sol de balcon ou terrasse : propre, absence de dégradations
Balustrade ou garde-corps : intact et stable
Jardin (si applicable) : tondu, désherbé, en état raisonnable
Cave ou parking (si inclus dans le bail) : vidé et propre
Équipements généraux
Toutes les clés remises (logement, boîte aux lettres, cave, parking, interphone…)
Compteurs relevés (eau, électricité, gaz) en présence des deux parties
Notice des équipements fournie (si applicable)
Badges ou télécommandes de parking / résidence remis
Comment bien préparer son état des lieux de sortie
2 à 3 semaines avant
Relisez attentivement votre état des lieux d'entrée. Comparez chaque pièce, chaque équipement, chaque remarque. Identifiez les points qui pourraient poser problème et préparez-vous à les traiter.
1 semaine avant
Réalisez les petites réparations simples : rebouchez les trous laissés par des tableaux ou étagères, remplacez les ampoules grillées fournies à l'entrée, nettoyez les joints noircis si possible, réparez les petits accrocs évidents. Ces interventions coûtent peu et peuvent éviter des retenues disproportionnées.
Attention à ne pas repeindre vous-même si vous n'avez pas les compétences : une peinture mal appliquée peut être considérée comme une dégradation supplémentaire plutôt qu'une réparation.
Le jour J
Arrivez légèrement en avance et faites un dernier tour du logement avant l'arrivée du propriétaire. Prenez des photos et des vidéos datées de chaque pièce juste avant l'état des lieux — elles constituent une preuve en cas de litige ultérieur sur des dégradations que vous n'auriez pas causées.
Assurez-vous que le logement est entièrement vidé et propre. Un logement sale peut entraîner des retenues pour frais de nettoyage, même si aucune dégradation n'est constatée.
Pendant l'état des lieux : vos droits
Vous pouvez contester les observations du propriétaire
Si le propriétaire note une dégradation que vous contestez — parce qu'elle existait déjà à l'entrée, parce qu'elle relève de la vétusté normale, ou parce qu'elle n'est tout simplement pas de votre fait — vous avez le droit de le faire consigner dans le document. Indiquez clairement votre désaccord par écrit sur l'état des lieux avant de signer.
Vous pouvez prendre le temps de lire le document
Ne signez jamais un état des lieux de sortie à la va-vite. Lisez chaque ligne, comparez avec l'état des lieux d'entrée, et n'hésitez pas à demander des corrections ou des précisions. Une fois signé, le document vaut acceptation des observations qui y figurent.
Vous pouvez refuser de signer si vous êtes en désaccord total
Si le désaccord est trop important pour être résolu sur le moment, vous pouvez refuser de signer l'état des lieux de sortie et saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire. Dans ce cas, consignez par écrit les motifs de votre refus.
Vous avez 10 jours pour signaler des réserves après signature
Si vous avez signé l'état des lieux de sortie et que vous vous rendez compte après coup d'une erreur ou d'une omission, vous disposez d'un délai de 10 jours à compter de la signature pour adresser des réserves écrites à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce que le propriétaire peut et ne peut pas retenir sur le dépôt de garantie
Après l'état des lieux de sortie, le propriétaire dispose d'1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (dégradations constatées) pour restituer le dépôt de garantie.
Les retenues légalement justifiées sont limitées :
Ce qui est retenu légalement :
Réparation de dégradations imputables au locataire (trous dans les murs, bris de vitres, équipements cassés…)
Frais de nettoyage si le logement a été rendu dans un état manifestement sale
Loyers ou charges impayés
Ce qui ne peut pas être retenu :
Usure normale liée au temps (vétusté)
Travaux de remise en état relevant de l'entretien courant du bailleur
Dégradations déjà présentes à l'entrée et mentionnées dans l'état des lieux d'entrée
Retenues sans justificatif chiffré (devis ou facture à l'appui)
Important : toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture. Un propriétaire ne peut pas pratiquer une retenue forfaitaire sans document justificatif. Si vous contestez une retenue, demandez systématiquement les justificatifs.
Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie ?
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux (1 ou 2 mois selon l'état des lieux), une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges est due pour chaque mois de retard entamé.
En cas de non-restitution injustifiée, les recours disponibles sont :
Mise en demeure par lettre recommandée — c'est le premier recours, souvent suffisant
Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuite, obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges locatifs
Saisine du tribunal judiciaire — en dernier recours, pour obtenir le remboursement par voie judiciaire
Questions fréquentes sur l'état des lieux de sortie
Le propriétaire peut-il faire l'état des lieux sans moi ? Non. L'état des lieux de sortie est un acte contradictoire qui doit se dérouler en présence du locataire. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par une personne mandatée. Si le propriétaire réalise l'état des lieux en votre absence sans votre accord, le document n'est pas opposable.
Dois-je être présent personnellement ou puis-je envoyer quelqu'un ? Vous pouvez vous faire représenter par une personne de votre choix (ami, membre de la famille, mandataire…), à condition de lui fournir un mandat écrit signé.
L'état des lieux de sortie peut-il se faire avant la fin du préavis ? Oui, à condition que vous ayez vidé le logement et que vous remettiez les clés le même jour. Avancer la date implique que votre bail prend fin plus tôt — ce qui peut être dans l'intérêt des deux parties si un nouveau locataire est déjà trouvé.
Que se passe-t-il si l'état des lieux d'entrée était incomplet ou inexistant ? Si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Le propriétaire ne peut donc pas vous facturer de dégradation dont il ne peut pas prouver qu'elle n'existait pas à l'entrée. C'est une protection importante pour le locataire.
Puis-je exiger une copie de l'état des lieux de sortie immédiatement ? Oui. Vous avez le droit de recevoir un exemplaire signé par les deux parties le jour même de l'état des lieux. N'acceptez pas de partir sans votre copie.
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