En résumé : depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location pour les nouveaux baux. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Si vous êtes locataire d'une passoire thermique, vous avez des droits précis : exiger un DPE à jour, demander des travaux de rénovation énergétique, saisir le tribunal pour logement indécent, ou résilier votre bail. Voici le guide complet de vos droits, le calendrier légal, les recours disponibles et un modèle de lettre prêt à envoyer.
Le terme « passoire thermique » est entré dans le vocabulaire courant, mais sa définition juridique est précise. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif. Pour les locataires, cela crée de nouveaux droits. Pour les propriétaires, de nouvelles obligations. Cet article fait le point complet sur la situation en 2026.
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Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique est excessivement élevée. En termes réglementaires, il s'agit des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces logements consomment plus de 330 kWh/m²/an en énergie primaire, soit deux à trois fois plus qu'un logement correctement isolé.
La France compte environ 5 millions de passoires thermiques dans son parc résidentiel, selon les derniers chiffres de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). Cela représente près de 17 % des résidences principales. Ces logements se caractérisent par :
- Une isolation insuffisante des murs, toitures et planchers
- Des fenêtres simple vitrage ou des menuiseries vétustes
- Un système de chauffage obsolète et énergivore
- Des factures de chauffage pouvant dépasser 200 € par mois en hiver
- Un inconfort thermique marqué : froid en hiver, chaleur excessive en été
Le DPE classe les logements de A (le plus performant, moins de 70 kWh/m²/an) à G (le plus énergivore, plus de 420 kWh/m²/an). Les classes F (entre 331 et 420 kWh/m²/an) et G (au-delà de 420 kWh/m²/an) sont considérées comme des passoires thermiques.
Attention : depuis la réforme du DPE en juillet 2021, le diagnostic intègre désormais les émissions de gaz à effet de serre en plus de la consommation énergétique. Un logement peut donc basculer en classe F ou G à cause de ses émissions carbone, même si sa consommation en kWh reste modérée.
Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier est contraignant et s'applique sur l'ensemble du territoire métropolitain.
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers | Tous les logements classés F et G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer, y compris lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement de bail |
| 1er janvier 2023 | Interdiction de location (G+) | Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (les plus énergivores de la classe G) sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de location (tous les G) | Tous les logements classés G au DPE sont interdits à la nouvelle mise en location |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de location (F) | Tous les logements classés F au DPE seront interdits à la nouvelle mise en location |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de location (E) | Tous les logements classés E au DPE seront interdits à la nouvelle mise en location |
Précision importante : l'interdiction de location concerne la signature de nouveaux baux. Les baux en cours au moment de l'entrée en vigueur de chaque échéance restent valides. Un locataire qui occupe un logement classé G depuis 2023 peut donc continuer à y vivre. Mais le propriétaire ne pourra pas relouer ce logement à un nouveau locataire sans avoir effectué les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe F.
Le gel des loyers, en vigueur depuis août 2022, signifie concrètement que le propriétaire d'un logement F ou G ne peut plus :
- Réviser le loyer à la hausse lors de la révision annuelle
- Augmenter le loyer lors du renouvellement du bail
- Fixer un loyer supérieur à celui du précédent locataire lors d'une relocation
Vos droits si vous êtes locataire d'une passoire thermique
En tant que locataire d'un logement classé F ou G au DPE, vous disposez de plusieurs leviers juridiques pour faire valoir vos droits. La loi considère de plus en plus ces logements comme non décents, ce qui vous confère des protections spécifiques.
1. Exiger un DPE à jour
Le DPE est obligatoire pour toute mise en location depuis 2007. Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE est devenu opposable, ce qui signifie que le locataire peut se retourner juridiquement contre le propriétaire si le diagnostic est erroné. Vous avez le droit de :
- Demander une copie du DPE en vigueur (validité : 10 ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021)
- Exiger un nouveau DPE si l'ancien a été réalisé avant la réforme de 2021 et arrive à expiration
- Contester un DPE que vous estimez sous-évalué en demandant un contre-diagnostic
2. Demander des travaux de rénovation énergétique
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à délivrer un logement décent, en bon état d'entretien, et répondant à un critère de performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus à ce critère pour un nouveau bail.
Pour demander des travaux, la procédure est la suivante :
- Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire, en lui demandant expressément de réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement
- Accordez-lui un délai raisonnable (généralement 2 mois) pour répondre et engager les travaux
- En l'absence de réponse ou de refus, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuit) ou le tribunal judiciaire
3. Saisir le tribunal pour logement indécent
Si votre logement ne respecte pas les seuils de performance énergétique en vigueur, il peut être qualifié de logement indécent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (modifié). Le juge peut alors :
- Ordonner au propriétaire de réaliser les travaux sous astreinte
- Accorder une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi
- Condamner le propriétaire à des dommages et intérêts
4. Demander une diminution de loyer
Même sans saisir le tribunal, vous pouvez demander une diminution de loyer à votre propriétaire si le logement est une passoire thermique. L'argument juridique repose sur le manquement à l'obligation de décence. Cette demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour approfondir vos droits en tant que locataire, consultez notre article sur les 5 droits de locataire que votre propriétaire ne vous dira jamais.
Le logement classé G : peut-on rester locataire ?
Oui, les baux en cours restent valides. C'est un point fondamental que beaucoup de locataires ignorent. L'interdiction de location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025 concerne exclusivement la signature de nouveaux contrats de location. Si vous êtes déjà en place, votre bail continue de produire ses effets normalement.
Concrètement, si vous occupez un logement classé G :
- Votre bail reste valide et le propriétaire ne peut pas vous demander de partir au motif du classement DPE
- Le propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer (gel des loyers F et G depuis août 2022)
- Vous pouvez demander la mise en conformité du logement en exigeant des travaux de rénovation énergétique
- Vous pouvez renouveler votre bail à son échéance, le propriétaire ne pouvant pas refuser le renouvellement au seul motif du DPE
En revanche, si vous quittez le logement, le propriétaire ne pourra pas le relouer sans avoir effectué des travaux pour atteindre au minimum la classe F. C'est un levier de négociation important : le propriétaire a tout intérêt à réaliser les travaux pendant votre occupation plutôt que de se retrouver avec un logement vacant et inlouable.
Pour connaître les obligations complètes de votre propriétaire, consultez notre guide sur les obligations du propriétaire après le départ du locataire.
Comment résilier son bail pour logement indécent
Si votre logement est une passoire thermique et que le propriétaire refuse de réaliser les travaux nécessaires, plusieurs options s'offrent à vous pour mettre fin à votre bail ou obtenir une compensation.
La procédure de mise en conformité
Avant de résilier, la loi vous invite à suivre une procédure progressive :
- Mise en demeure du propriétaire : envoyez une lettre recommandée demandant les travaux, en fixant un délai de 2 mois
- Saisine de la Commission Départementale de Conciliation : si le propriétaire ne répond pas ou refuse, cette démarche gratuite permet de trouver un accord amiable
- Saisine du tribunal judiciaire : en dernier recours, le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou résilier le bail
La réduction de loyer
Le tribunal peut décider d'une réduction de loyer tant que le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique. Cette réduction peut être significative (20 à 40 % selon la jurisprudence émergente) et rétroactive à la date de la demande.
La résiliation du bail
Le locataire peut résilier son bail à tout moment, même en dehors de la procédure d'indécence. Le préavis légal reste applicable : 3 mois en zone non tendue, 1 mois en zone tendue. La résiliation pour logement indécent ne dispense pas du préavis, mais elle peut constituer un argument pour négocier un départ anticipé avec le propriétaire.
Pour savoir si vous bénéficiez d'un préavis réduit, consultez notre guide préavis 1 mois ou 3 mois : comment savoir ?
Dans les cas graves (danger pour la santé ou la sécurité), le juge peut prononcer la résiliation du bail aux torts du propriétaire, ce qui peut ouvrir droit à des dommages et intérêts couvrant les frais de déménagement et de relogement.
Aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires
Les propriétaires disposent aujourd'hui de nombreuses aides financières pour rénover leur logement. L'argument du coût n'est plus recevable pour justifier l'inaction. Voici les principaux dispositifs disponibles en 2026 :
MaPrimeRénov'
C'est l'aide phare de l'État pour la rénovation énergétique. Elle est accessible à tous les propriétaires, sans condition de revenus pour les passoires thermiques. Le montant varie selon les revenus du ménage et la nature des travaux, et peut atteindre jusqu'à 90 % du coût des travaux pour les ménages les plus modestes. Depuis 2024, le parcours « rénovation d'ampleur » est privilégié pour les passoires thermiques, avec un accompagnement obligatoire par un opérateur agréé Mon Accompagnateur Rénov'.
Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
Les fournisseurs d'énergie sont tenus de financer des travaux de rénovation chez les particuliers. Les primes CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov' et peuvent couvrir une part significative du coût de l'isolation, du remplacement de fenêtres ou de l'installation d'un système de chauffage performant.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Ce prêt sans intérêts, d'un montant maximal de 50 000 €, permet de financer les travaux de rénovation énergétique sans avance de trésorerie. Il est accessible sans condition de revenus et remboursable sur 20 ans maximum. Il est cumulable avec toutes les autres aides.
En combinant ces dispositifs, un propriétaire peut réduire le coût de rénovation d'une passoire thermique de 60 à 90 %. L'absence de travaux dans un logement classé F ou G relève donc aujourd'hui davantage d'un choix que d'une contrainte financière.
Modèle de lettre : demande de travaux de rénovation énergétique
Voici un modèle de lettre recommandée à envoyer à votre propriétaire pour demander des travaux de rénovation énergétique. Adaptez-le à votre situation.
Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé au [adresse complète], en vertu du bail signé le [date du bail], je me permets de porter à votre attention la classification énergétique de ce logement.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) en vigueur classe ce logement en catégorie [G / F], avec une consommation énergétique estimée à [X] kWh/m²/an. Or, en application de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique (dite loi Climat et Résilience), les logements classés G sont considérés comme ne répondant plus au critère de performance énergétique minimale prévu par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 vous impose de remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. Je vous demande donc de bien vouloir engager les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour mettre le logement en conformité avec les exigences légales, dans un délai de deux mois à compter de la réception du présent courrier.
À défaut de réponse ou de travaux engagés dans ce délai, je me verrai dans l'obligation de saisir la Commission Départementale de Conciliation, puis le tribunal judiciaire compétent, afin d'obtenir la mise en conformité du logement et, le cas échéant, une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi.
Je reste à votre disposition pour convenir des modalités pratiques d'intervention des entreprises de travaux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
[Adresse]
[Date]
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Questions fréquentes
Mon logement est classé G au DPE, mon propriétaire peut-il m'expulser ?
Non. L'interdiction de location des logements classés G concerne uniquement les nouveaux baux. Si vous êtes déjà locataire, votre bail en cours reste parfaitement valide. Le propriétaire ne peut pas vous donner congé au motif du classement DPE. Vous pouvez continuer à occuper le logement et même renouveler votre bail à son échéance.
Le propriétaire peut-il augmenter mon loyer si le logement est classé F ou G ?
Non. Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Le propriétaire ne peut procéder à aucune augmentation : ni révision annuelle, ni augmentation au renouvellement du bail, ni hausse lors d'un changement de locataire. Cette mesure s'applique sur l'ensemble du territoire métropolitain.
Quels travaux le propriétaire doit-il réaliser pour sortir de la classe G ?
Les travaux les plus efficaces pour améliorer le DPE sont : l'isolation thermique des murs par l'extérieur, le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage, l'isolation des combles et de la toiture, le remplacement d'une chaudière ancienne par une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation, et l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Un audit énergétique permettra de prioriser les travaux les plus rentables.
Puis-je résilier mon bail uniquement parce que mon logement est une passoire thermique ?
Le classement DPE seul ne constitue pas un motif de résiliation anticipée du bail. Vous pouvez résilier à tout moment en respectant le préavis légal (1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs). En revanche, si le logement est déclaré indécent par le tribunal et que le propriétaire refuse les travaux, le juge peut prononcer la résiliation du bail aux torts du propriétaire, avec éventuellement des dommages et intérêts.
Le DPE est-il fiable ? Peut-il être contesté ?
Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement, ce qui signifie que le diagnostiqueur engage sa responsabilité. Si vous estimez que le DPE de votre logement est erroné, vous pouvez demander un contre-diagnostic à un autre diagnostiqueur certifié. En cas d'écart significatif, vous pouvez engager la responsabilité du diagnostiqueur initial et demander un nouveau DPE aux frais du propriétaire.
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